Question 1

Un propriétaire peut-il engager une action contre un constructeur pour des malfaçons constatées dans l'année suivant la réception des travaux sans avoir préalablement notifié les désordres avant d'assigner en justice ?

Accepted Answer

La garantie de parfait achèvement, prévue par l'article 1792-6 du Code civil, impose que les désordres soient notifiés à l'entrepreneur avant toute action en justice. Cette notification peut prendre la forme d'une mise en demeure. À défaut de cette formalité, l'action en justice est irrecevable, même si elle est intentée dans le délai d'un an suivant la réception des travaux. Références : Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.010 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-12.748.

Question 2

L'action contre un professionnel de l'immobilier ayant rédigé un acte défectueux est-elle prescrite cinq ans après la rédaction de cet acte ?

Accepted Answer

Non, la prescription ne court pas à compter de la rédaction de l'acte, mais du jour où la victime subit un préjudice lié à cette erreur. Ainsi, si le dommage ne se manifeste que plusieurs années après, l'action en responsabilité peut être engagée bien au-delà de cinq ans après la signature de l'acte. Références : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – chambre 13, 22 septembre 2021, n° 19/07364 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, arrêt du 5 décembre 2023, n° 23/09978.

Question 3

Un entrepreneur chargé de la construction de l'immeuble est placé en redressement judiciaire. Que peut faire le maître d'ouvrage ?

Accepted Answer

Le maître d'ouvrage peut adresser une mise en demeure à l'administrateur judiciaire de l'entreprise en redressement judiciaire afin qu'il se prononce sur la poursuite du contrat dans un délai d'un mois, prolongeable jusqu'à deux mois. Si l'administrateur ne répond pas dans ce délai ou refuse la poursuite, le contrat est résilié de plein droit. Référence : Code de commerce, article L. 622-13.

Question 4

Dans quelles conditions l'agent immobilier engage-t-il sa responsabilité pour manquement à son devoir d'information sur un vice affectant le bien vendu ?

Accepted Answer

L'agent immobilier engage sa responsabilité s'il ne signale pas un vice qu'il connaissait ou qu'il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel. Il doit notamment alerter sur des indices visibles pouvant révéler un défaut, comme des infiltrations apparentes suggérant un problème d'étanchéité. En revanche, il n'est pas responsable si le vice nécessite une expertise technique pour être détecté et qu'il n'était pas identifiable par un agent immobilier, non professionnel de la construction. Références : Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-20.045 ; Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.518.

Question 5

Que peut réclamer un sous-traitant impayé au maître d'ouvrage lorsque ce dernier a omis d'exiger une garantie de paiement de l'entrepreneur principal ?

Accepted Answer

Lorsqu'un maître d'ouvrage accepte un sous-traitant et agrée ses conditions de paiement, il a l'obligation de s'assurer que l'entrepreneur principal a fourni une caution ou mis en place une délégation de paiement, conformément à l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975. Si le maître d'ouvrage manque à cette obligation, le sous-traitant impayé peut engager sa responsabilité délictuelle et réclamer l'indemnisation de son préjudice. Celui-ci correspond aux sommes qu'il aurait dû percevoir si une garantie de paiement avait été mise en place, soit l'intégralité du solde de ses travaux, y compris des travaux supplémentaires. Référence : Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-23.309.

Question 6

Qui est Mazarine Avocats ?

Accepted Answer

Mazarine Avocats est un cabinet d'avocats spécialisé en droit de la construction, droit de la responsabilité civile et professionnelle, droit immobilier et droit pénal, situé à Paris. Le cabinet est composé de trois associés expérimentés qui interviennent en conseil et en contentieux pour des clients particuliers, entreprises et assureurs.